El Ministerio de Fomento publicó hace unos días el Observatorio de Vivienda y Suelo, un documento que recoge por primera vez datos sobre las fianzas que pagan los inquilinos a los propietarios de viviendas en alquiler. Un dato que pone de manifiesto que la renta real está sustancialmente por debajo de los precios ofertados en los principales portales de Internet. Concretamente, el precio por metro cuadrado se sitúa en 4,7 euros al mes. El mismo documento recoge que la oferta media en el portal Fotocasa es de 5,9 euros por metro y en Idealista, 6,3 euros. La media de ambos es de 6,1 euros, un 23 por ciento más que el precio real que se paga.

¿A qué se debe esta diferencia? Francisco Javier Martínez Iranzo es miembro de la Junta de Gobierno del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valladolid, además de profesor universitario de valoraciones inmobiliarias y economía política, y considera que hay dos factores que lo explican. Uno de ellos es la negociación que se suele establecer entre arrendador y arrendatario. No siempre sucede, pero sí «en muchas ocasiones». Ahora bien, Martínez Iranzo desconfía de que este sea el único factor que explique esa desviación del 23 por ciento entre los datos de Fomento y los de los portales inmobiliarios. La metodología de ambos estudios también puede influir. Por ejemplo, el estudio de Fomento sostiene que la renta media que se paga en Valladolid es  459 euros al mes, un dato que «no dice nada», según Martínez Iranzo, porque mezcla lo que se paga en Pajarillos Altos, una de las zonas con los alquileres más bajos, y en el centro, de los más altos. Según él, estos estudios deberían hacerse por barrios.

También incide en las desviaciones que puede provocar el hecho de que algunos precios se oferten con los gastos de comunidad incluidos y otros sin ellos, así como que haya anuncios que reflejen los metros cuadrados útiles y otros los construidos. Dividir la renta entre una superficie u otra arroja distintos resultados.

Pero más allá de estas consideraciones, en lo que sí coincide con el estudio es en señalar que el precio de los alquileres no ha dejado de subir en los últimos años en Valladolid. De hecho, según Fomento lo hizo un 6,9 por ciento en 2018 respecto a 2017, lo que convierte a esta provincia en la novena de España con el encarecimiento más acusado, solo por detrás de Madrid, Baleares, Zaragoza, Valencia, Málaga, Alicante, Burgos y Castellón. Con todo, Valladolid sigue estando por debajo de la media española en el precio del alquiler, que se sitúa en 8,1 euros por metro cuadrado.

El informe de Fomento también muestra la evolución del precio medio de la oferta del alquiler en dos de los portales inmobiliarios más importantes de Internet: Fotocasa e Idealista. Y con resultados muy distintos. Mientras en el primero han bajado un seis por ciento entre 2007 y 2019, en el segundo se han incrementado un 35,8 por ciento en el mismo periodo.

De cualquier modo, los precios y la disponibilidad a negociar son dos factores que dependen mucho de las circunstancias del mercado. En plena crisis, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, buena parte de los propietarios se negaban a poner en el mercado su vivienda por debajo del precio que ellos habían pagado años antes, incluso desoyendo los consejos de las inmobiliarias. Tampoco accedían a rebajar sus pretensiones en el mercado del alquiler.

más demanda que oferta. Hoy la situación ha cambiado y los propietarios están en una posición de fuerza, toda vez que en Valladolid hay más demanda que oferta. De hecho, este es el principal factor que ha hecho que los precios no dejen de subir en los últimos años. «La negociación depende del movimiento, del ciclo económico y también del producto, porque no es lo mismo una vivienda en un lugar bien situado, que genera más demanda, que otra en otra zona donde los precios son más contenidos», explica el promotor inmobiliario. Según él, el incremento de operaciones de alquiler, así como del precio, se reduce a las viviendas que no superan los 600 euros de renta. Respecto a la demanda, Martínez sostiene que está muy disgregada y que también llega al alfoz, ya que «por un mismo precio se consiguen allí viviendas con mayor calidad».