Una de las preocupaciones de la Administración central y de las regionales y locales en los últimos años ha sido promover medidas que dinamicen el mercado del alquiler para, entre otras cosas, conseguir que entren en él las 3,4 millones de viviendas vacías que hay en España, según el Instituto Nacional de Estadística. Y no es fácil, sobre todo porque cuesta superar las reticencias de miles de propietarios que se sienten desprotegidos por la legislación en los casos de impagos.
Pese a las reformas legislativas de los últimos años para acelerar los desahucios de los inquilinos morosos, los expertos sostienen que este proceso se sigue retrasando hasta casi un año. Además, los propietarios tienen pocas garantías de recuperar la renta pendiente y, en casos excepcionales, se pueden encontrar daños importantes en el inmueble.
Todas estas circunstancias han hecho que la oferta de viviendas de alquiler sea mucho más reducida que la demanda y, en consecuencia, los precios hayan subido en los últimos años. El Informe anual de precios del alquiler que publica el portal inmobiliario pisos.com revela que el precio medio de una vivienda de tres habitaciones en la capital era de 569 euros en 2016. Pues bien, el año pasado esa cifra ya había subido hasta los 625 euros. Los de cuatro habitaciones han pasado de 645 a 813 euros y los de dos, de 495 a 555. Los incrementos son muy similares si se tienen en cuenta también las viviendas de la provincia.
Si la escasez de viviendas ha llevado a la subida de precios, el encarecimiento, a su vez, ha provocado un aumento de los impagos. Según el estudio Morosidad en los Arrendamientos Urbanos, publicado por el Fichero de Inquilinos Morosos (FIM), la deuda media alcanzó el año pasado los 3.000 euros en Valladolid. Es solo un 1,3 por ciento más que en 2017, pero si se compara esta cifra con la de 2015, para analizar el periodo de incremento de precios del alquiler, el aumento de la morosidad media ha sido del 57 por ciento, un fenómeno que, en mayor o menor medida, se ha producido en todas las provincias del país. El director de Estudios del FIM, Sergio Cardona, incide en que hay varios factores decisivos en la evolución de la morosidad. No solo lo que hay que pagar, sino el esfuerzo que le supone a cada hogar. «En los últimos años el precio de la vivienda ha subido bastante y el salario de los inquilinos no ha evolucionado de la misma manera, de modo que ahora tienen que hacer un mayor esfuerzo», señala.
Cardona sostiene que el pago del alquiler de una persona nunca debería superar el 30 por ciento de sus ingresos mensuales. «Cuando eso pasa, se considera que ya empieza a existir peligro de impago», señala. Cuando ese porcentaje supera el 40 por ciento, se llega a una situación en la que cualquier imprevisto puede suponer que comiencen los impagos de la renta.
Cardona considera que la actual legislación no protege a los propietarios en estos casos. «Hay una serie de circunstancias que se tienen que dar para poder desalojar a los inquilinos en un desahucio exprés, pero la realidad es que estos casos pueden demorarse durante más de un año», asegura. Por eso proliferan los casos de ‘morosos profesionales’ que conocen muy bien los límites de la legislación y van de vivienda en vivienda acumulando impagos a los que nunca llegan a hacer frente debido a su insolvencia.
De este modo, los propietarios cada vez toman más precauciones para evitar problemas. Una de ellas es contratar seguros de impagos. Otro, fiar las gestiones a profesionales. «Cada vez hay más propietarios que han tenido malas experiencias, y ante esta situación buscan prevenir a través de los seguros de protección de renta y recurren más a profesionales», explica. Es decir, a empresas inmobiliarias que hagan las gestiones y consulten si los candidatos figuran en los registros de morosos.
Víctor González, del despacho de abogados Retelin, recomienda a los dueños del inmueble enviar una carta de aviso a los inquilinos en el primer mes de impago. «Después, en el segundo mes, es conveniente enviar un burofax de requerimiento para infomar de que, si no pagan, se emprenderán acciones judiciales», señala. El objetivo es que no se empiece a acumular una deuda que luego los propietarios tienen muy difícil recuperar. «A corto plazo, es impensable que lo hagan; a medio y largo puede haber una opción, pero sigue siendo complicado», explica. González incide en que entre el 60 y el 70 por ciento de los desahucios que gestiona su despacho son a «morosos profesionales que en cuanto les echan de una vivienda ya tiene la fianza para entrar en otro piso». Y para ello llegan a falsificar nóminas e incluso el DNI.
Con todo, la situación de Valladolid no es especialmente grave si se la compara con el resto de España, donde la deuda media es de 6.185 euros, asociada a mayores rentas y precios del alquiler. De hecho, Valladolid es la cuarta provincia de Castilla y León con la deuda media más baja.
En Valladolid seis de cada diez desahucios que se producen son por impagos del alquiler. En concreto, 322 de los 530 lanzamientos que se registraron el año pasado en la provincia.