«Se vende local de 35 metros cuadrados con baño. Es una entreplanta, con acceso por puerta peatonal y escaleras por pasillo común para otros locales. Tiene una altura de unos 3 metros, ventilación y luz natural. Posibilidad de hacer vivienda con poca inversion». Anuncios como este cada vez son más habituales en la capital ya que, desde hace dos años, la revisión del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) permite reconvertir locales comerciales en viviendas.
Esta opción tiene cada vez más recorrido, especialmente en zonas donde hay una alta demanda de pisos y un porcentaje elevado de espacios comerciales sin actividad. Además, el interés crece porque en los últimos años se han cerrado decenas de establecimientos en Valladolid, retrocediendo casi a niveles de 1997. Esto provoca una escasa demanda de locales comerciales en zonas de nuevo crecimiento y hay muchos espacios vacíos en barrios consolidados. Un ejemplo, el local del anuncio que abre esta noticia se oferta por 29.900 euros, lo que supone que el metro cuadrado cuesta 854 euros frente a los 992, de media, que cuesta un piso en ese barrio. Además, en los últimos meses se han dado licencias para adaptaciones en la calle Laud, Goya, avenida de Santander, Castañuelas y en la plaza de Tenerías, entre otras.
Normativa municipal.
La normativa municipal fija que la opción de transformación se limita a las plantas bajas, es decir aquellas que en más de un cincuenta por ciento de su superficie edificada coincide con la cota de referencia del edificio, y prohibe expresamente su aplicación a plantas de sótano. Además, se exige que el local reuna unas condiciones mínimas de luz natural y ventilación, además de garantizar la accesibilidad y prevención de incendios. La altura tiene que ser superior a 250 centímetros y la cocina, o futura cocina, debe de tener una evacuación directa al exterior.
«Hay mucho interés por esta opción, sobre todo porque muchas personas lo ven como una opción más barta. Nosotros recibimos muchas consultas, sobre todo de locales en el centro, pero hay una gran parte que no cumplen la normativa», explican desde Licencias Valladolid, una empresa que se encarga de realizar todos los trámites necesarios para esta reconversión. Unas gestiones que van desde un posible estudio de viabilidad del cambio de uso hasta un contacto con el administrador de fincas para comprobar que en los estatutos no figura expresamente prohibida la posibilidad del nuevos uso. «No suele haber problemas porque no implica un cambio de uso en el edificio y puede ser menos problemático que algunos negocios», explica uno de estos administradores de fincas.
En el Plan Municipal de Vivienda se fijan los limites a este cambio de usos en el equilibrio que debe producirse «entre las superficies planificadas para usos residenciales, terciarios y productivos, ya que solo estaremos ante una verdadera calidad de vida urbana en los casos en que haya suficiente vivienda accesible para la ciudadanía, pero también actividad productiva y comercial, que dé vida a la ciudad de forma que los mismos no sean simples repositorios habitacionales».
Nuevos hábitos
Los cambios de uso de locales, oficinas e incluso almacenes a vivienda se están consolidando como producto preferente para inversionistas, pero también en la primera vivienda para jóvenes y como vivienda accesible. En este último caso, el de vivienda accesible, se hace referencia a los locales a pie de calle, donde quedan suprimidas las barreras arquitectónicas de entrada. «Hay que tener en cuenta que este tipo de proyectos son trajes a medida que se realizan dependiendo de cómo sea el inmueble que se va a transformar a vivienda», explican en la web de Idealista.
También es una oportunidad de negocio para propietarios y empresas constructoras, que readaptan estos espacios y los ponen en venta. Así, un local ya adaptado como estudio y con calefacción, situado entre Plaza España y el mercado del Campillo, se vende por 44.000 euros, lo que supone que el metro cuadrado cuesta 1.760 euros frente a los 2.179 euros que cuesta, de media, las vivienda en la zona.
La inversión en la readaptación se puede recuperar en el momento inmediato de la venta o en un plazo de seis a 10 años, en el caso de alquiler posterior.