Alquileres, un valor seguro

Carlos Cuesta (SPC)
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El mercado de las viviendas en renta está en plena expansión ante la elevada rentabilidad que aporta a los inversores y ahorradores como consecuencia de los altos precios de los pisos y por la inseguridad económica que existe por el coronavirus

Alquileres un valor seguro - Foto: EUROPA PRESS

La mayoría de los españoles, un 84%, son propietarios de al menos una vivienda según el informe Radiografía del mercado de la vivienda realizado por Fotocasa, lo que revela el interés inversor que despierta el mercado inmobiliario que, pese a la actual incertidumbre económica provocada por la crisis del coronavirus, es uno de los más atractivos y que mayor rentabilidad reporta.  
Las circunstancias actuales por los efectos de la COVID-19 están provocando la ralentización de la compraventa de pisos y la salida más habitual a esta situación es la opción del alquiler pese a los desorbitados precios que presenta en las ciudades más tensionadas.
En este contexto, el precio de la vivienda en alquiler se ha incrementado un 1,2% durante el segundo trimestre de 2020, dejando el metro cuadrado en 11,3 euros de media mensuales.
Madrid, con 780 euros de cuota mensual que pagan de media los inquilinos en concepto de alquiler de una vivienda, es la cifra más alta de todas las registradas en España.
Sin embargo, aunque en tasa mensual los precios se han reducido un 0,6% el pasado junio, a nivel interanual han crecido un 3,4%.
Tanto las operaciones de compraventa como de alquiler de viviendas han estado prácticamente sin actividad desde el pasado marzo. Así, el sector inmobiliario no ha podido programar visitas a los futuros inquilinos por lo que los propietarios no se han visto en la necesidad de rebajar el precio de sus viviendas ante la ausencia de una demanda real. Sin embargo, una vez que se ha recobrado la normalidad empiezan a verse los ajustes en los valores del mercado.
Durante el estado de alarma, todas las regiones han incrementado sus precios, con la excepción de Baleares donde cayeron un 0,6%. Las mayores subidas se produjeron en Murcia (+7,3%), Castilla y León (+4,8%), Cantabria (+4,4%), La Rioja (+4,4%) y Castilla Galicia (+4,3%).
En la comunidad de Madrid se incrementaron un 2% y en Cataluña, un 1%, siendo las dos autonomías más caras para alquilar una vivienda, con 15,3 euros y 14,8 euros el metro cuadrado, respectivamente por ser las zonas del país más saturadas y con una mayor demanda de la población.
En el lado opuesto, las rentas más baratas continúan estando en Extremadura (5,3 euros el metro cuadrado), Castilla La Mancha (5,6 euros) y Murcia (6,6 euros).
Al igual que en la compraventa, los expertos consideran que si durante los próximos meses se incrementan los despidos en las empresas, se producen ajustes de los salarios, sube la carestía de la vida o los impuestos y la crisis se agudiza, es posible que las zonas con mayor dinamismo sufran también una depreciación en el corto plazo. Sin embargo, si se analiza con una perspectiva de futuro más amplia, están convencidos de que, de cara a final de año y principios de 2021, la vivienda de alquiler se mantendrá como un valor seguro  de muchos inversores y será una de las actividades que antes se recuperarán.
Donde mejor se aprecia también la evolución de los precios de venta y de alquiler de viviendas es en la costa española que han moderado su ascenso de cara este verano, con subidas del 1,88% y del 2,29% respectivamente respecto al año pasado, según el portal pisos.com.
En concreto, un piso en venta en las playas españolas cuesta de media 235.829 euros, un 1,88% más que en 2019, cuando el coste medio fue de 231.486 euros.
En cuanto al alquiler en zonas turísticas del litoral, se ha pasado de una renta media de 714 euros semanales a 730 euros, lo que se traduce en un repunte interanual  que asciende hasta un 2,29%.
No obstante, el portal inmobiliario apuntó que lo que permanece invariable es la amortización, ya que tanto en 2020 como en 2019, deben pasar 32 años para que el propietario se libere del préstamo.
Para Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, «la segunda residencia ha cobrado una especial relevancia debido a la crisis sanitaria. El cliente extranjero seguirá teniendo las costas españolas en el punto de mira, aunque quizá haga gala de cierta prudencia este año».


Regulación

En el escenario actual de desregulación, el Gobierno ha tomado cartas en el asunto y ha lanzado el Índice de Precios de Alquiler con 11,2 millones de datos de arrendamientos de 1,7 millones de inmuebles reales de los últimos cuatro años.
El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana pretende con esta iniciativa dar una salida a las  zonas «tensionadas» como, por ejemplo, Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Málaga o las islas (Canarias y Baleares).
El ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, José Luis Ábalos, ha destacado que esta herramienta introducirá «transparencia, rigor y precisión» en el mercado del alquiler de vivienda.
El nuevo mecanismo permitirá disponer de un índice de precios  con datos veraces de mercado por primera vez en España para que los ciudadanos puedan conocer en detalle la evolución de las rentas.
El índice de precios no supondrá la posibilidad de limitar a corto plazo los precios del alquiler que se pagan en las zonas más caras, según destacó Ábalos que, en este sentido, señaló que hace falta valorar cómo evoluciona el mercado por la crisis de la COVID-19.
«El mercado está cambiando y hay que ver qué está sucediendo antes de tomar decisiones», señaló.
El  ministerio ha puesto toda la información disponible en la web del Mitma (https://www.mitma.gob.es/vivienda/alquiler), aunque, en principio, no incluye los datos del País Vasco y de Navarra.
El 24% de los hogares españoles residen en régimen de alquiler y de ellos el 38% destina más del 40% de sus ingresos al pago de la renta, mientras que en el lado de la oferta, el 95% son pequeños propietarios, con una o dos viviendas.


Inversión

Los propietarios de viviendas en alquiler manifiestan que se trata de uno de los valores más seguros y rentables que existen en el mercado actual, a pesar de los miles de impagos que se producen cada año, agravados este último trimestre por las personas que se han visto inmersas en ERTE con motivo del cese de actividades.
Como factores negativos, también destacan los miles de casos de viviendas que se ocupan en España de forma impune ante una legislación muy lasa que no actúa de inmediato y unos plazos judiciales demasiado largos y costosos.
Para las arcas públicas también es un buen negocio. De hecho, Hacienda recaudó el pasado año 15.715 millones de euros en concepto de impuestos por alquileres, un 4,1% más que los 15.089 de 2018 tras estrechar el cerco sobre los pagos en negro a través de avisos que remite en la declaración de la Renta y obligando a declarar a los arrendadores habituales, así como a los de Airbnb y plataformas similares.
En definitiva, se trata de una actividad económica que cada año mueve más dinero, tanto de particulares como de fondos de inversión, que ven buenas oportunidades de rentabilidad por encima de otros productos financieros que ofrece la banca o la Bolsa y que en el futuro contará con más regulación y un mayor número de inmuebles para satisfacer la demanda existente con la creciente movilidad laboral que se está registrando.

 

Las claves

El congreso rechaza  desgravar los  alquileres 
El Congreso ha rechazado una iniciativa del PP en la que se reclamaba poder desgravar en el IRPF, el Impuesto sobre Sociedades y sobre Patrimonio todo rendimiento derivado del alquiler de una vivienda cuando el inquilino tenga entre 18 y 30 años, o sean mayores de 65 años con solo ingresos procedentes de prestaciones o pensiones de cuantía mínima.

 

El sueldo para acceder a un PISO PROPIO es de 7,3 años
El Índice de Esfuerzo Inmobiliario de Sociedad de Tasación, que mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, se mantiene estable en 7,3 años, la misma cifra en el segundo trimestre del año tanto en 2019 como en 2018. Un coste que se sitúa por encima de la media de los países de la eurozona. 

 

La inversión en el sector cae a niveles de 2014
El volumen de inversión directa realizada en activos de oficinas, retail, logístico, hoteles, residencial en alquiler y alternativos entre abril y junio de este año se ha situado en 1.060 millones de euros, lo que supone un descenso de 65% respecto al segundo trimestre de 2019 debido al impacto de la COVID-19, con lo que se sitúa en niveles de 2014, según el Informe del Mercado de Inversión elaborado por BNP Paribas Real Estate.

 

Los precios  se moderan en la costa de cara al verano
La evolución de los precios de venta y de alquiler de viviendas en la costa española ha moderado su ascenso de cara al verano, con subidas del 1,88% y del 2,29% respectivamente respecto al año pasado, según pisos.com. En concreto, una vivienda en venta cuesta de media 235.829 euros. En cuanto al alquiler, se ha pasado de una renta de 714 euros semanales a 730 euros.

 

Las grandes inmobiliarias repuntan sus ventas en junio
Las grandes promotoras inmobiliarias han registrado un repunte en las ventas de viviendas durante este mes de junio, tras concluir las semanas más duras de confinamiento. En este sentido, Neinor, Habitat, Aedas, Vía Célere y Metrovacesa piden asegurar la «rentabilidad» del sector para entrar en los planes anunciados por el Gobierno.

 

Fomentar el sector como un gran motor económico
La Comunidad de Madrid ha alcanzado un pacto por la vivienda con las distintas asociaciones y agentes inmobiliarios residenciales con el fin de «reinventar» este negocio tras la crisis y potenciarlo como «motor económico». Ambas partes se comprometen a movilizarán «todos los recursos públicos y privados para reactivar el sector».