El mercado hipotecario de Valladolid ha mostrado en los dos últimos años todos los vaivenes que no había registrado en la década anterior, caracterizada por unos tipos de interés bajo que hicieron que los préstamos variables se impusieran, con mucha diferencia, a los fijos. Según los datos facilitados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), entre 2010 y 2016 más del 95 por ciento de los préstamos hipotecarios que se concedían en Valladolid eran con tipos variables. En casi todos los casos, referenciados a un euríbor que por entonces estaba por debajo del uno por ciento. Entre 2016 y 2020, a pesar de que el euríbor estaba en negativo, las hipotecas variables perdieron peso, aunque al final de ese periodo seguían siendo mayoría.
Ese cambio de tendencia se consolidó en marzo de 2021, cuando, por primera vez en muchos años, se formalizaron más hipotecas fijas que variables, aunque por muy poca diferencia. Desde esa fecha las hipotecas fijas empezaron a copar más mercado, sobre todo a raíz de la subida del euríbor, que ya roza el tres por ciento. Los compradores buscaban en este producto más seguridad frente a unos tipos de interés al alza. Así, el pasado verano las hipotecas fijas ya representaban tres de cada cuatro en Valladolid, según los datos del INE. Un dato muy similar al nacional.
Pero parece que este mercado ha empezado un nuevo ciclo en los últimos meses después de que las entidades financieras encarecieran las hipotecas fijas y abarataran las variables, que empiezan a ganar terreno otra vez a las primeras. De hecho, en España las fijas vuelven a estar otra vez por debajo del 70 por ciento por primera vez en ocho meses.
Y así lo confirman algunas entidades financieras. «Los clientes en los últimos años han demandado más préstamos hipotecarios a tipo fijo, un 82 por ciento en 2021 y un 75% aproximadamente en lo que va de 2022, aunque en los últimos meses las hipotecas variables están aumentado respecto a los meses anteriores», explican desde Banco Santander. La misma tendencia se observa en Bankinter. Según los datos facilitados por esta entidad, en el primer trimestre de este año las hipotecas fijas tocaron techo, al representar un 80 por ciento de las concedidas, aunque en el segundo trimestre ese porcentaje bajó al 70 por ciento y el tercer trimestre ya ha sido del 67 por ciento. «Durante todo 2021 y la primera mitad de 2022 hemos tenido un boom de hipotecas a tipo fijo, que se han movido todos los trimestres entre el 70 y el 80 por ciento de la nueva producción, y esto ha sido así por los buenos precios que han llegado a tener este producto y, sobre todo, por las perspectivas de que los tipos pudieran empezar a subir en próximos trimestres y años», explican desde Bankinter. Pero las mismas fuentes añaden que «ya estamos viendo que ese porcentaje se ha empezado a moderar algo este último trimestre, dado que los precios de esta modalidad hipotecaria han empezado a encarecerse en nuestra entidad y también en el resto, como consecuencia de la subida de los tipos, y, por tanto, han perdido algo de su anterior atractivo».
Es evidente que la experiencia de cada entidad está condicionadas por su oferta financiera. De hecho, en algunas los tipos variables siguen siendo mayoría, a diferencia de lo que pasa a nivel general. Es el caso de Unicaja, donde estas hipotecas coparon el 66 por ciento en el tercer trimestre. En otros bancos el interés fijo viene siendo la principal opción desde hace muchos años, pese a las estadísticas del INE. Un ejemplo es CaixaBank. Según los datos facilitados por la propia empresa, en los últimos diez años siete de cada diez clientes eligieron esta opción a la hora de pedir el crédito, en prevención de futuros vaivenes de los tipos de interés. En 2020 y 2021 ese porcentaje ya se elevó por encima del 90 por ciento y este año ha alcanzado el 97 por ciento. En lo que se refiere a BBVA, desde 2019 los préstamos a tipo fijo han ido ganando terreno a los de tipo variable. «En 2021 el 58,9 por ciento de las nuevas operaciones se referenció a tipo fijo y entre enero y agosto de 2022 lo hizo el 67,5 por ciento», señalan desde la entidad, que no facilitó datos de los últimos meses.
De 1,10 a 2,80 por ciento
La asesoría vallisoletana Gestione, especializada en aconsejar a sus clientes antes de contratar estos préstamos, reconoce que los tipos fijos se han encarecido mucho: «El año pasado podías cerrarlos prácticamente al 1,10 por ciento de interés y ahora estamos hablando del 2,70 o 2,80 por ciento», señala su responsable, Jaime Díaz. Según él, «la mayoría de las entidades están derivando a tipo variable» dentro de un mercado marcado por la incertidumbre. Precisamente por esta incertidumbre Díaz considera que es muy complicado dar una recomendación general en la contratación de estos préstamos. Cada caso es un mundo. Con todo, señala que, «tal y como están las cosas, lo más recomendable es cerrar un tipo fijo».
El mercado hipotecario ha vivido en 2022 el mejor año de la última década en cuanto a número de préstamos concedidos. Entre enero y septiembre, últimos datos disponibles en el Instituto Nacional de Estadística (INE), se firmaron 3.956, un 18,4 por ciento más que en el mismo periodo. Una cifra que está muy lejos de los cerca de 1.500 que se firmaban en 2013 y 2014, cuando la crisis del ladrillo daba sus últimos coletazos. Desde entonces el mercado no ha dejado de recuperarse, aunque ahora esta tendencia se vea amenazada por el alza del euríbor.
Los datos del INE también demuestran que, además de concederse el número más alto de hipotecas sobre vivienda de la última década, la cuantía del préstamo también es la más alta de este periodo. La media de los nueve primeros meses de este año es 114.079 euros, frente a los 110.395 euros del mismo periodo del año pasado y los 83.819 de 2020. Hay que remontarse a 2011 para encontrar una cuantía media ligeramente superior a la de este año.