Conseguir una vivienda en alquiler se está poniendo cada vez más difícil en Valladolid. La inflación, la escasez de oferta y el aumento de la demanda ha hecho que el precio medio alcanzase su récord en noviembre, con 7,5 euros por metro cuadrado, aunque el año se cerrará con 7,4 euros, según los datos del portal inmobiliario Idealista. Unas cifras que son casi calcadas a los que dio la Tecnocasa recientemente en la presentación de un estudio sobre el mercado inmobiliario de Valladolid. Esta compañía cifró el precio medio en 7,6 euros por metro tras una subida del 5,6 por ciento en un año, el doble de la que han registrado los precios de venta, aunque Idealista cifra la subida interanual en un 1,3% en Valladolid.
Se trata de una tendencia que se repite en muchas provincias de España, donde el precio medio está superando todos los registros conocidos hasta ahora. Y no solo es una cuestión de oferta, demanda e inflación. Hay otros factores que tienen que ver, tal y como explica el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valladolid (COAPI), José Manuel Martínez. «La compraventa se ha frenado y eso afecta; además, la oferta de alquiler es baja porque desde hace más de 20 años todas las legislaciones están encaminadas a la protección del arrendatario y para el arrendador no existe esa protección», señala. Por eso, según él, persiste el miedo a los impagos y las ocupaciones. Martínez también señala que la horquilla de precios tiende a reducirse, de modo que ya no hay tanta diferencia entre las viviendas del centro y las que están más alejadas del casco histórico.
Actualmente solo hay un barrio con el precio medio del alquiler en máximos históricos: Rondilla y Santa Clara, con 7,6 euros, después de un incremento anual del 14,4 por ciento, el más alto de la ciudad. Otras subidas notables son las de Circular-Vadillos (8,5 por ciento) y el barrio del Hospital (7,1 por ciento), que, según la estadística de Idealista, ha pasado a ser la zona más cara de Valladolid, con 8,2 euros por metro, una décima más que el centro. Este barrio se caracteriza por la alta demanda de estudiantes universitarios. En el otro extremo están las dos únicas zonas donde baja el precio: Campo Grande y Arco de Ladrillo (-10,8 por ciento) y el centro (-2,3 por ciento). Las Delicias sigue siendo el barrio más barato de Valladolid en viviendas de alquiler, con una media de 6,5 euros por metro cuadrado.
Desde la inmobiliaria Tecnocasa apuntan a que la alta demanda y la escasa oferta hace que muchas viviendas que salen al mercado se alquilen a los pocos días, con poco margen de negociación, una realidad que confirman desde el COAPI. El director de Análisis de Tecnocasa, Lázaro Cubero, señala que actualmente hay mucho cliente que «busca comprar para poner la vivienda en el mercado de alquiler», dado que, según esta inmobiliaria, en 15 años pueden recuperar la inversión. Tecnocasa estima que la renta media de una vivienda de 75 metros ronda lo 565 euros en Valladolid.
María José Nicolás, gerente de Inmobiliaria Amo, asegura que en Valladolid hay mucha más demanda que oferta. De hecho, sostiene que en todas las zonas de la ciudad hay potenciales inquilinos, aunque no siempre haya una nutrida oferta. Esta razón, entre otras, ha hecho que los precios que figuran en las ofertas suban en los últimos meses, aunque esta profesional puntualiza que no siempre el precio de las ofertas es el mismo del acuerdo al que llegan ambas partes. «La gente intenta subir los precios, pero para eso estamos los profesionales, para orientarles y decirles que no estamos en Madrid, Barcelona ni Sevilla, y que los sueldos de las personas no han subido», explica.
Según ella, tras estos consejos los propietarios suelen dar su brazo a torcer porque saben que «si la vivienda se pasa uno o dos meses sin estar alquilada, la pérdida económica es muy grande para, además, después tener que bajar el precio».
Nicolás destaca el incremento de demanda que hay en Arroyo de la Encomienda, donde se ha registrado una subida de precios «exagerada para ser un pueblo». Pese a ello, el mercado allí sigue siendo muy dinámico. «Pones una vivienda en el mercado por la mañana y al momento ya la tienes alquilada», añade. Aunque en toda la ciudad los plazos son muy cortos, no suelen estar por encima de una semana. «Si supera ese plazo, es que algo falla, o el precio o el estado de la vivienda», señala Nicolás.
Isabel Ramos, de Ágora Inmobiliaria, confirma que en el último año «el alquiler ha subido mucho». Quizá porque «hay demanda en todas las zonas de Valladolid», especialmente en el centro y semicentro. Según ella, donde hay más desequilibrio entre la oferta y la demanda son las zonas 'relativamente' nuevas, es decir, las que no son los barrios tradicionales. Ramos asegura que allí hay muchas viviendas nuevas y pocas en el mercado de alquiler, pese a que hay muchos interesados en irse a vivir allí. Por ejemplo, en Covaresa y Pinar de Jalón.
Ramos también explica que el parque de viviendas se ha renovado y eso ha hecho que los precios suban, aunque es un factor secundario. El principal es la escasa oferta frente a la gran demanda. Según ella, actualmente en Valladolid «no se alquila nada por menos de 450 euros».
La morosidad en el pago de la renta sube un 4% y la deuda media llega a 3.551 euros
Una de las consecuencias directas que suelen tener los periodos de crisis, sean del tipo que sean, es un repunte de la morosidad. Y así está sucediendo también en los alquileres de viviendas, tal y como se desprende del Estudio sobre Morosidad en Arrendamientos Urbanos que presentó recientemente la Fundación Alquiler Seguro. El informe realiza una radiografía de los impagos registrados entre junio de 2021 y el mismo mes de este año. Y la conclusión es que el volumen de impagos se ha incrementado de forma generalizada. Además, lo ha hecho después de un periodo, el del inicio de la pandemia, en el que este indicador se llegó a disparar un 66 por ciento. El aumento de este año es mucho más moderado, de un 5,23 por ciento, pero sigue con la misma tendencia, si bien lo hace a diferente ritmo por provincias y comunidades. Murcia está a la cabeza, con un 8,3 por ciento más de morosidad, mientras que Extremadura cierra la lista, con poco más de un dos por ciento. Castilla yLeón se sitúa como la sexta donde menos crecen los impagos, con un 3,06 por ciento, pero dentro de esta comunidad Valladolid ocupa la segunda posición, con un repunte del 4,02 por ciento, solo superado por el 4,31 por ciento de Salamanca.
la deuda media. El estudio de Alquiler Seguro, una empresa privada que promueve la garantía de cobro en estas operaciones, también analiza a cuánto asciende la deuda media de los morosos. En el caso de Valladolid ya son 3.551 euros. Si se tiene en cuenta que el alquiler medio en la provincia son 565 euros, según un reciente estudio presentado por Tecnocasa, se puede concluir que la deuda media concentra algo más de medio año de impagos. Este indicador no ha dejado de aumentar en los últimos años, aunque lo hizo de forma significativa en 2020, por la pandemia, al pasar de los 3.000 euros de deuda media a 3.443. Hace diez años era 2.793 euros, un 27,1 por ciento menos que ahora. Barcelona es la provincia con la deuda media más alta: 11.941 euros.