La operación de la integración ferroviaria en Valladolid ya no depende de la venta de suelo liberado por el traslado, principalmente, de los antiguos talleres de Renfe. Aunque la clave inmobiliaria vinculada a este proyecto sigue siendo vital. Por eso la sociedad Valladolid Alta Velocidad (VAV), responsable de gestionar la operación, encargó hace dos años una nueva tasación de las más de 70 hectáreas de activos liberados. Y el resultado exige a los socios de la VAV (Ministerio de Transporte, Junta y Ayuntamiento) de muchas cábalas y un punto de estrategía para decidir cuál de los tres escenarios que se plantean deben aplicar.
La cuestión no es baladí. Hace ya más de dos décadas se fio la viabilidad de soterrar a la venta de estos suelos, donde se planteaba generar un nuevo 'skyline'. La crisis acabó con el cuento de la lechera de vender las más de 70 hectáreas por casi 1.100 millones de euros. Esa valoración originaria de 2003 bajó más de un 20 por ciento en 2011, hasta los 928,7 millones. Y desde entonces la hucha que suponían esas parcelas fue menguando hasta los 397,3 millones en que se valoraron en 2015. Cuatro años después el valor remontó a los 401,5. Una cifra que coincidía con la deuda que la sociedad Valladolid Alta Velocidad, encargada de ejecutar este proyecto, mantiene con los bancos por el préstamo que pidió para ejecutar varias infraestructuras, como los nuevos talleres de Renfe, vinculadas a la operación.
El escenario ha experimentado una leve mejoría, aunque muy parcialmente, con la última tasación, conocida esta semana, pero firmada en el verano de 2021. El estudio de la consultora Valtecsa, marcado por una nueva crisis, plantea tres escenarios de venta de los terrenos. Este triplete hace que la tasación oscile entre los 184,3 millones de euros si se vende el paquete ya y los 538 si se venden las parcelas ya urbanizadas. Hay una opción intermedia, con una valoración de 366,2 millones, que se fija si se venden las parcelas sin considerar los plazos de comercialización. Y todo con el apunte de la incertidumbre en los mercados.
Soterramiento.
Esta tasación se ha realizado ya con el nuevo escenario de la integración en superficie y con la revisión del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), aprobada en 2020. Esto implica que en el valor de los suelos se tiene en cuenta el convenio que firmó en 2017 el Ayuntamiento con la Junta y el Gobierno central para financiar las obras de sutura de la vía mediante más de una veintena de pasos inferiores y pasarelas, y que cambió el modelo de financiación que se había fijado para pagar el proyecto inicial de soterrar las vías.
Un dilema que se volvió a plantear este lunes en una sesión doble en el Ayuntamiento de Valladolid, con Pleno extraordinario monográfico sobre el soterramiento, solicitado por el PP, y una asamblea abierta para explicar la evolución de la integración en superficie, solicitada por la Federación de asociaciones vecinales Antonio Machado.
Un debate en el que el concejal de Planeamiento Urbanístico y Vivienda, Manuel Saravia, desveló estos datos. Y también que una de las ofertas que ha recibido el Ayuntamiento por estos suelos en su conjunto no alcanzaba los 200 millones de euros, y condicionada a un aumento de edificabilidad. «El soterramiento no es un factor determinante en la valoración, pero sí que puede añadir un máximo de revalorización del 12 por ciento», explicó. Otra novedad del estudio es que divide el suelo liberado en cinco zonas frente a las cuatro de anteriores tasaciones. Y también actualiza las características de estas áreas tras la revisión del PGOU. Con la nueva reordenación de los suelos, que se aprobó en la revisión, se elimina el plan Rogers. El nuevo planeamiento fija una edificabilidad de 0,8 metros cuadrados por cada metro cuadrado, es decir, que la densidad máxima será entre 70 y 40 viviendas por hectárea. Eso supone que la previsión de nuevas viviendas se fija en 5.772, de las que 1.847 tendrán algún tipo de protección.
Talleres.
El ámbito que más cambios sufre es la zona de los antiguos talleres de Renfe, donde hay 352.598 metros cuadrados de superficie edificable, que se pueden traducir en 2.458 viviendas. La tasación más positiva de este suelo es de 256,1 millones de euros. Una cifra similar a la de 2015 (252,5), pero en la que no está incluida la tasación del área de Recondo, que ahora se desgaja y se valora en 40,7 millones de euros.
Este suelo liberado con la puesta en marcha de los nuevos talleres de Renfe no ha sido propiedad municipal hasta el año pasado, que lo ha adquirido tras una permuta de terrenos con Renfe. Es la zona más grande de las cinco y con más equipaciones públicas, que se unificará con la zona de Recondo mediante una pasarela, aunque el estudio apunta que la permeabilidad «es parcial porque la vía sigue en superficie».
A nivel mercado, los plazos de comercialización se estiman en 10 años (180 casas/año). Y se matiza que las viviendas protegidas se comercializarían en los primeros años, además de apuntar la dificultad de dar salida al aprovechamiento destinado a oficinas.
Por contra, se destaca que el área de Recondo, con una valoración de 40,7 millones de euros, es la mejor situada como continuación del eje de Santiago-Recoletos. «Tiene un entorno positivo de comercialización, en paralelo a la construcción». Un escenario similar al del solar de Puente Colgante, que quedará libre cuando se traslade la estación de autobuses a Talleres. El informe apunta que se estima plazo de venta de cinco años para las 199 viviendas que se van a levantar allí.
Los escenarios más complejos se plantean para el área de Argales y Ariza, tasadas en 33,8 y 181,1 millones, donde hay previsiones para levantar 2.528 y 495 viviendas, respectivamente. En este caso lastra la valoración la ubicación y la competencia de viviendas en la zona a precios «ajustados».