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La venta de viviendas alcanza su mejor momento en diez años

Óscar Fraile
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La previsión de incremento de precio a medio plazo reactiva el mercado inmobiliario y Valladolid registra 3.291 operaciones hasta julio, la cifra más alta desde 2011

La venta de viviendas alcanza su mejor momento en diez años - Foto: Jonathan Tajes

El mercado inmobiliario de Valladolid parece haber regresado del bache de la pandemia con un nivel de dinamismo muy por encima del resto de la economía. El ritmo de venta de viviendas ya es superior al que había antes de la crisis sanitaria. Es más, si se atiende a este indicativo, el mercado vive su mejor momento de la última década. 

Muchos ciudadanos parecen haber decidido dar el paso meses después de verse obligados a estar encerrados en casa por la pandemia. Un ‘trauma’ colectivo que, de algún modo, ha hecho que se valore más la vivienda, como demuestra el hecho de que el sector del equipamiento del hogar ha sido uno de los menos afectados por esta crisis económica.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en los siete primeros meses del año se han vendido en Valladolid 3.291 viviendas, un 42,6 por ciento más que en el mismo periodo del año pasado, si bien es cierto que 2020 está condicionado por la pandemia, y por el cese de actividad administrativa durante las primeras semanas del estado de alarma.

Pero la cifra de este año no solo mejora la de 2020, sino que es la más alta desde 2010, si se tienen en cuenta los siete primeros meses de cada mes. Entre enero y julio se ha vendido una media de 15 inmuebles al día, casi el doble de los que se vendían hace siete años.

Otro indicativo de la recuperación de este mercado es el de las hipotecas, cuya cuantía media se ha situado este año otra vez por encima de los cien mil euros, algo que no pasaba en Valladolid desde 2011. En concreto, entre enero y julio el préstamo medio fue de 106.443, unos 21.000 euros más de lo que se concedía hace seis años. Este repunte se produce después de que el Euríbor, el índice al que están referenciadas la mayoría de hipotecas, cayese al nivel más bajo de su historia a principios de este año. Otro factor que ha ayudado a este cambio de tendencia es la ‘guerra’ comercial iniciada por las entidades financieras para captar clientes, que ha ayudado a abaratar el precio de estos préstamos.

Por otro lado, pese a que la construcción de viviendas se ha reactivado en los últimos años y las grúas han vuelto a formar parte del paisaje después de muchos años paradas, lo cierto es que el mercado de segunda mano sigue siendo, con diferencia, el más activo. Cuatro de cada cinco viviendas vendidas este año eran usadas, una abrumante mayoría que se repite en el caso de las viviendas libres frente a las protegidas. En este caso, nueve de cada diez.

El presidente de la Asociación Vallisoletana de Empresarios de la Construcción (Aveco), Alberto López, reconoce que «la demanda se ha reactivado» y el sector vive un buen momento. Además, según él, la previsión de incremento de precio en los próximos años ha hecho que muchos potenciales compradores que estaban esperando el mejor momento hayan dado el paso. Además, hay que tener en cuenta que durante la pandemia la tasa de ahorro se ha disparado en toda Europa, un factor que facilita la posibilidad de hacer un primer pago para esta inversión.

El precio. Lo cierto es que el precio de la vivienda en Valladolid se ha mantenido más o menos estable desde 2013, entre 1.100 y 1.300 euros por metro cuadrado, una cifra que nada tiene que ver con los casi 1.700 euros que llegó a costar poco antes de la explosión de la burbuja inmobiliaria, en el año 2007. Pero lo últimos datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ya dejan entrever una subida que los expertos aseguran que se agudizará en los próximos meses. A finales del segundo trimestre el metro cuadrado de vivienda libre se pagaba a 1.250 euros en Valladolid, un 2,6 por ciento más caro que el trimestre anterior y un 2,9 por ciento más que en el mismo periodo de 2020.

La recuperación del sector provoca un ‘efecto dominó’ en otros colectivos profesionales que dependen del ladrillo. Por ejemplo, el de los arquitectos. Tan solo hay que comprobar el número de proyectos visados este año. Según los datos facilitados por el Colegio de Arquitectos de Valladolid (Coava), hasta agosto de este año se han visado 865 proyectos por fin de obra, que son más de los 724 del año pasado, que los 608 de 2019 y más del doble que los 421 de 2018. El 80 por ciento de estas viviendas están en la capital, Renedo, Cigales, Arroyo y Aldeamayor. El vocal del Coava Daniel González incide en que estos números demuestran que este año se han retomado muchas edificaciones que llevaban años paradas por la crisis.

La misma tendencia se nota en los visados de proyectos de ejecución (los que se hacen antes de que empiece la obra). De los 793 de 2018 se pasó a 1.335 en 2019 y 1.251 en 2020. Pues bien, entre enero y agosto de este año ya se han visado 1.278.

La falta de materiales y de mano de obra, claves del encarecimiento

En plena ola de subidas de precio en España, y con el IPC disparado hasta el cuatro por ciento, el sector de la construcción anticipa que esta escalada se trasladará en los próximos meses al mercado inmobiliario. Hay varios factores determinantes en esta cambio de tendencia, aunque dos de ellos tienen que ver con problemas que ha arrastrado el sector del ladrillo en los últimos años: la falta de profesionales y, más recientemente, el encarecimiento de los materiales.

El presidente de Aveco explica que, básicamente, hay cuatro factores que influyen en el precio de la vivienda. El primero es el precio del suelo, que se ha mantenido más o menos estable en los últimos años, aunque ya se esté notando «cierta revalorización». El segundo factor es el financiero, es decir, la inflación y los tipos de interés, que siguen estando bajos, aunque ya están «transicionando al alza».

Los otros dos son los que más están influyendo en este cambio. Los materiales están experimentado una «subida notable» por su escasez, dice López. «Se está notando, por ejemplo, en el hierro, el acero y todo lo que tenga que ver con la electrónica», añade el presidente de la patronal.

El otro gran problema que pesa sobre el sector es el de la falta de personal. La explosión de la bubuja inmobiliaria hizo que en 2008 muchos jóvenes dejaran el ladrillo y se fueran a otras profesiones, sobre todo relacionadas con la hostelería. «Y ahora es muy difícil hacerles volver, pese a que tenemos un sector muy envejecido», avisa el presidente de Aveco. Según él, en toda España hacen falta cerca de un millón de profesionales. Pero, pese a ello, la Fundación Laboral de la Construcción tiene verdaderos problemas para llenar los cursos que ofrece en diversas especialidades. «Ahora mismo, cualquier persona que se forme como gruista tiene trabajo asegurado cuando acabe», dice el presidente de la patronal.

Como marca el mercado de la oferta y la demanda, la falta de profesionales ha hecho que los salarios aumenten. López asegura que los trabajadores de la construcción pueden cobrar actualmente entre 1.200 y 1.400 euros netos, una cantidad que puede llegar hasta los 2.000 en función de la especialización de cada profesional.

En el último año el número de parados en la construcción ha bajado un 8,4 por ciento al pasar de los 1.924 desempleados que había en agosto de 2020 a los 1.764 del mismo mes de este año, último dato publicado por el Ministerio de Trabajo. En este periodo, el paro general ha bajado en la provincia un 1,7 por ciento. Es decir, el de la construcción baja a un ritmo cinco veces superior al general.