Valladolid se ha convertido en la ciudad con el importe de la hipoteca media más bajo en el segundo semestre de 2022, situada en 64.109 euros, según conclusiones del XXXVI Informe sobre el Mercado de la Vivienda, elaborado por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF), siendo la hipoteca media en España de 120.206 euros, un 1,6% más que hace un año.

En el otro extremo, Barcelona es la población con la hipoteca más alta, con una hipoteca media de 151.857 euros y una variación del 1,2%. En Madrid, esa variación fue del 1,1%, con una hipoteca media de 130.895 euros.

El consejero delegado del Grupo Tecnocasa, Paolo Boarini, aprecia estabilidad en los indicadores de riesgo de la hipoteca, en línea con los estándares crediticios que los bancos aplican los últimos años. Además, la ratio préstamo a valor se situó en el segundo semestre de 2022 en el 71%, mientras que la ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado estuvo en el 33%.

Otro dato que está en línea con la actual política conservadora de los bancos es que el 88% de los nuevos hipotecados cuenta con un contrato laboral indefinido y, en general, el plazo de la hipoteca no supera los 28 años, lejos de los 35 años de 2007.

En este sentido, Boarini ha destacado el importante cambio que han sufrido las hipotecas a tipo de interés fijo en los últimos meses. Mientras que, en enero de 2022, el 88,4% de los nuevos préstamos era a tipo de interés fijo, en diciembre este tipo de hipoteca sólo representaba el 51% del total. Por su parte, las hipotecas a tipo mixto (22,5%) y variable (26,5%) han ganado protagonismo. En el segundo semestre de 2022, el tipo de interés medio aplicado a las hipotecas variables fue del 3,29% y del 2,51% para las hipotecas fijas.

En la última parte de 2022, la cuota mensual según la tipología de hipoteca fue de 536 euros al mes para una hipoteca variable y de 509 euros al mes para una hipoteca a tipo de interés fijo.

Vivienda usada

El precio de la vivienda usada en España se situó en los 2.466 euros por metro cuadrado en el segundo semestre de 2022, un 1,32% de las cifras del mismo periodo de 2021, y, pese a la subida, se mantiene por debajo de la inflación, que en la segunda parte del año fue del 8,33%, por lo que la variación en términos reales se ajustó un 7,01%.

El mercado inmobiliario ha estado marcado en los últimos meses por la subida de los tipos de interés y por unos precios elevados, por lo que el informe estima que si los tipos de interés siguen al alza y llegan a un hipotético escenario del 5,5%, un 17,25% de los potenciales compradores no tendría acceso a la compra de vivienda con hipoteca.

Esto provocaría un trasvase de la demanda de la compra al alquiler, un mercado ya de por sí tenso y con poca oferta disponible, como apunta Tecnocasa. Los alquileres se incrementaron un 3,21% de media en el país en la última parte del año, hasta los 11,88 euros.

No obstante, en los principales mercados analizados por el grupo inmobiliario, los precios del alquiler superaron la media nacional. En Sevilla, el precio del metro cuadrado se encareció un 10,94%, hasta los 10,34 euros, seguido del 10% de Barcelona, donde el metro cuadrado en alquiler se pagó a 15,84 euros. En Madrid, la variación fue del 7,3%, con el metro cuadrado de la vivienda en alquiler en 14,55 euros, seguido del 5,01% de Valencia, en 9,44 euros por metro cuadrado, y del 4,12% de Zaragoza, hasta los 9,34 euros.

Negociación

El director de Análisis del Grupo Tecnocasa, Lázaro Cubero, ha destacado durante la presentación del informe que la negociación del precio final de venta está creciendo es ahora "más clara que hace unos meses".

Tecnocasa precisa que cuanto más tiempo pasa la vivienda en el mercado, más necesaria es la rebaja de su precio, que en muchos casos puede superar el 10% del precio de salida, en particular cuando lleva más de cuatro meses en venta.

Cubero explica que muchos propietarios tienden a la sobrevaloración de las viviendas, algo que "no tiene sentido" en el contexto actual y advierte de que estos inmuebles son los primeros en sufrir ajustes de precio importantes para adaptarse a la nueva realidad económica.

En Barcelona y en Valencia, se observa una sobrevaloración del 18% en los pisos en venta, y del 17% en Zaragoza. En el caso de Madrid y Sevilla, esa sobrevaloración del precio es del 16%, y en Málaga, del 15%.