Desde que estalló la última burbuja inmobiliaria este mercado está en el punto de mira de las administraciones públicas. Actualmente en Valladolid hay más de 17.000 viviendas vacías y el stock de casas nuevas se sitúa en 5.554, según los últimos datos publicados por el Ministerio de Fomento. Unas cifras que, en estos momentos, hacen que en la capital no exista una burbuja inmobiliaria, según el estudio trimestral del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (APIS).
Un informe que deriva de las medidas puestas en marcha por la Concejalía de Urbanismo para el «control» de los ritmos urbanísticos en la ciudad. Un plan de actuación que se ha diseñado teniendo en cuentan que aunque el Ayuntamiento no es el «principal responsable» de una posible formación, pero sí que puede «contribuir» a su desarrollo o, en el ámbito de sus competencias, frenarla, según explica a El Día de Valladolid el concejal de Urbanismo, Manuel Saravia.
El estudio trimestral del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria para conocer la situación del mercado inmobiliario en la capital refleja que están subiendo las transacciones de compraventa de viviendas, pero el precio no ha aumentado significativamente, según explica su decano, José Manuel Martínez Iranzo. «En Valladolid no existe burbuja inmobiliaria al contrario que en otras ciudades, donde sí se está generando fomentado por la llegada de fondos extranjeros», detalla. Los últimos datos de la Encuesta de Transmisiones de la de Derecho de la Propiedad del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejan que en junio hubo 452 transacciones en la capital, cinco más que en el mismo periodo del año pasado.
Los APIs analizan tanto la posibilidad de una burbuja constituida por la compraventa de viviendas como en los alquileres por los efectos de los arrendamientos turísticos. Su conclusión es que actualmente se «está estancando el precio». De hecho, Martínez Iranzo detalla que el precio de la vivienda que se publicita «está inflado» y para las ventas se «rebaja». También explica que el stock está conformado principalmente por las viviendas que acumulan las entidades financieras, algunas de las cuales ya tienen más de diez años y aunque estén sin estrenar ya no se pueden considerar nuevas.
El Ayuntamiento para evitar la posible burbuja que pueda constituirse en la compraventa de viviendas se centra en tres elementos fundamentales que considera que se deben controlar. Así, Urbanismo ha puesto en marcha varias medidas para evitar que se repita el «ritmo frenético» de la construcción que se registró a principios en la pasada década e intentar «controlar» que la actividad sea «razonable». En Valladolid, el pasado año se concedieron licencias para construir 515 viviendas, y en lo que va de año, hasta mediados de julio, se han aprobado permisos para 197 viviendas y 302 están en tramitación. «Es una cifra modesta, aunque mucho mejor que la de los años precedentes», detalla Saravia.
Los APIs explican que estas viviendas corresponden a pequeñas promociones y que se están ofertando con precios «muy contenidos y muy cercanos a los precios que ahora misma se ofertan en las viviendas de segunda mano». También concretan que hay un «cambio de tendencia» en la vivienda nueva, ya que durante la crisis mucha gente «ahorró» y ahora esos recursos salen a la luz con la compra de propiedades de «más tamaño». Esto se puede comprobar en los anuncios de nuevas promociones que ofertan viviendas de más de 100 m2 y cuatro habitaciones, muy por encima de la media.
Otro cambio en el mercado inmobiliario local, según el estudio entregado al Ayuntamiento, es que se aprecia que compradores de cales media y una edad madura «vuelven a la capital», aunque todavía hay un segmento de gente joven que sigue comprando en el alfoz. En este sentido, también destaca que la vivienda unifamiliar «pierde peso», como explica Martínez Iranzo.
Controles.
Los expertos del sector inmobiliario apuntan que existe un riesgo de formación d de una burbuja cuando las ventajas económicas para comprar vivienda crecen de forma «desmedida» (incentivos fiscales, hipotecas baratas, rentabilidad de la vivienda en relación a los bonos del estado, etc.) o cuando los precios de venta de las viviendas suben «aceleradamente». Una situación que, de momento, aseguran que no se registra en Valladolid. En este sentido, desde la Concejalía de Urbanismo explican que se están centrando en «controlar» la clasificación del suelo para evitar la «sobreclasificación». Esta actuación se hace evidente en la revisión del Plan General de Ordenación Urbana, que esperan presentar próximamente para su aprobación en el Pleno. Además, el concejal de Urbanismo recuerda que hay varias sentencias de los tribunales que «avalan» el proceder municipal en este aspecto. «En suelo urbanizable se ha pasado de la capacidad para 80.000 viviendas a poco más de 20.000», recalca.
Otro mecanismo puesto en marcha es el «control» del desarrollo los sectores de planeamiento, tanto de suelo urbanizable como los de suelo urbano no consolidado. «Los sectores son las áreas donde se concentra la mayor capacidad de crecimiento o transformación inmobiliaria de la ciudad. Y estamos reuniéndonos con todos ellos y cada trimestre evaluamos en su situación».
En la misma línea, el Plan Municipal de Vivienda 2016-2019 apuesta por promover el «requilorio entre zonas», especialmente las del este y norte, aunque también se han mantenido reuniones con las asociaciones de Arturo Eyríes). «Las licencias de vivienda en marcha corresponden tanto a sectores nuevos (una importante, en Viveros), como al espacio consolidado, como en el caso del Lucense».
alquiler. También se está alerta por la posible creación de una burbuja en el mercado del alquiler, sobre todo por el boom de las rentas turística. En Valladolid aún representan un número muy reducido», según confirman tanto desde el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria como desde la Concejalía de Urbanismo. «La opción del alquiler está subiendo en número y en precio, aunque este trimestre ya se está conteniendo. El fenómeno de la vivienda turística influye, pero en Valladolid no es todavía significativo», explican los APIs. Además, el último informe publicado por el portal online En Alquiler refleja que Valladolid el precio medio del alquiler se situó en los 738 euros al mes en julio, lo que la coloca en la provincia más cara de la región por detrás de Salamanca.
El concejal de Urbanismo reconoce la preocupación por esta tendencia y apunta que ya ha habido alguna reunión con la Junta para ir avanzando en su regulación. «Es curioso, e inadmisible, que el anterior Ministro de Fomento, Iñigo de la Serna, responsabilizase a los ayuntamientos de la subida de los alquileres porque no habían formado un parque público de alquiler social. Cuando las competencias de vivienda recaen en las comunidades autónomas», reitera.
En este sentido, el Ayuntamiento de Valladolid ha puesto en marcha el programa de fomento del alquiler de viviendas vacías (ALVA) para «captar y movilizar» inmuebles no habitados para incorporarlos al mercado de renta, con incentivos para los propietarios y para los inquilinos. El objetivo es conseguir que un centenar de viviendas de las que actualmente están vacías y son de titularidad privada se incorporen al mercado del alquiler a un precio asequible para el inquilino y con garantías para el propietario por parte d ela Sociedad Municipal de Suelo y Vivienda (VIVA). Para ello, se ha establecido un sistema de garantías e incentivos de tipo económico, como la bonificación del 50% del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), de gestión y de garantías, para el propietario a cambio de fijar unos precios máximos de los alquileres, de cinco euros por metro cuadrado y por mes.
También se está desarrollando el procedimiento para la construcción de 25 viviendas para jóvenes, en alquiler, en la avenida de Burgos y la creación de un parque público de alquiler social (viviendas blancas) destinado al alquiler social para hogares que no superen unos ingresos del 1,3 IPREM. «Al inicio del mandato había 12 viviendas. El pasado año se compraron 58; y este año está en marcha la compra de una cifra similar. Con lo que se habría multiplicado por más de 10 el parque precedente», presume Saravia.
Opinión pública.
Además, el concejal de Urbanismo considera que es básico intentar mantener en la opinión pública un «tono de sensatez», para evitar que la demanda de viviendas, como sucedió hace algunos años, «se vuelva loca». Manuel Saravia apuesta por intentar «enfriar la fiebre», si se diese, para evitar endeudamientos exagerados.